发布日期：2024-12-25 03:19 点击次数：162
这两年随着土拍遇冷，鼓台开启供应，大家聊的话题也越来越多开始关注鼓台，伴随着供应加速，面对新盘扑面而来的宣发，在二手市场的房价表现，反而更加明显。
对于这几年鼓台的次新，算是二手市场保值的代表，不少项目都出现较大程度的溢价，其中网红盘不少，下面就看看如今的表现。
鼓楼项目对于融侨锦江悦府、融信澜郡，两个项目算是这几年涨幅最惊人的次新，依靠怡山小+过渡杨桥中，加上鼓楼的断供，两个次新成交价突破5W。
不过如今两个项目的二手成交有大幅回落的表现：
融信澜郡：
目前二手挂牌110平，中层，单价3.69W，总价408W
同样复式产品，在2021年成交，低层，单价4.55W，总价510W。
融侨锦江悦府：
2024年10月，133平，中层毛坯，成交单价3.5W，总价475W。
2023年4月，133平，低层精装，成交单价5W，总价678W。
分析：对于两个项目这几年涨幅不少，不过在这一年时间，跌幅不小，这里面有哪些原因？
首先是融信澜郡，分成ABC三个区，其中C区是安置房，商品房的面积段非常广，有两栋主打刚需70左右的产品，剩余楼栋以端头120、160，中户110复式，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。
区位地处鼓楼西，周边华润万象城，没有近距离的地铁等。
对于澜郡，放在目前的新盘市场，可以说连改善盘都谈不上，加上户型接受度并不高，过高的溢价，放在目前市场，可选的项目还是不少。
都业华以上海爷叔为例，认为他可能会给出很多具体而惊人的预测，但这些预测并不总是可靠的。本质上是把投资行为抽象成了投骰子、压胜率，用一个又一个具体的点位和判断涨跌去证明证明自己的“正确”，这种行为很容易对市场上正常的交易者产生误导。
其次，李正闯指出，尽管今天指数下跌，但上证指数的领先指标是上升的，这是一段时间以来比较罕见的现象。谈及出现这种现象的原因，他认为，当指数进入慢牛阶段时，市场会出现分化，权重股可能不会有特别好的表现，这时会轮到题材股和小盘股开始发力，进行板块轮动。在大票震荡、小票轮动的过程中，个股有赚钱效应，指数涨幅速度放缓，投资者会在更长的时间里有更好的投资体验，市场才能完成从快牛到慢牛的转变。
对于悦府，分成三个区，北区、南区A区、南区B区，其中B区是安置房。
相比于澜郡，项目的改善更纯粹，面积段起步不错，不过项目的户型在目前市场依旧不够看。
目前周边在售的保利天珺，即便套数不多，周边也没有直接竞品，但是开盘后的表现远低于预期，112套的小区，10个月过去，网签才85套。
这样的数据放在开盘前，可能谁都想不到，这里可是福州当年改善氛围浓厚的区域，断供多年，居然这样体量的改善盘，都无法立刻消耗。
可以说保利天珺，直接揭露了区域的虚胖。
对于鼓楼除了这两个项目外，还有一个网红次新，就是乌山九巷。
2024年10月，38平高层精装，成交单价3.5W，总价135W
2024年3月，37平中层精装，成交单价4.5W，总价169W。
分析：乌山九巷的项目非常复杂，这是一个SOHO、安置房、住宅混合的小区。
2018年-2019年开盘，均价3.95W左右，每次上市都是接近日光。
甚至出现了“因故退房”，重新摇号的情况。
对于项目的SOHO，当时开盘价4W左右，目前腰斩2W以下了。
至于住宅，依靠倒板赠送，不过实际的户型布局相对一般。
特别是那些小户型的房源，虽然是商品住宅，但是梯户比惊人，居住毫无体验。
换言之，这个项目唯一的卖点就是鼓楼的区位，小户型最大的溢价划片，项目也没有做到。
那些户型90以上的房源，当初挂牌5W以上，总价接近500W。
很明显这种价格，买这种项目，也就在鼓楼没得选的时候，可能还有人硬上而已。
综上，对于鼓楼这三个网红代表，从项目定位来看，除了悦府外，另外两个根本谈不上改善盘，但是过高的单价，造就过高的总价，当周边开启供应后，新盘的户型、社区等，完全不是一个级别，潮水退去，也就只能降价了。
台江项目对于台江的次新，前几年以几个安商房为主，再早一点，就是融信双杭城，这个项目开盘也基本是接近日光的表现。
其中最后三期别院：2栋住宅，共推出186套（6#/94套、7#/92套），开盘去化率84.5%。
项目备案均价32000元/㎡，平层均价31978元/㎡，复式均价32045元/㎡。
对于目前的二手表现：
108平：高层毛坯，成交单价2.76W，总价300W。
110平：中层毛坯，挂牌单价2.87W，总价316W。
分析：从目前项目的价格来看，对比当初开盘的价格，已经跌了5K左右，这还不包括持有成本和办证等费用。
当初接近日光的项目，为什么跌幅这么大？
对于别院而言，项目只有2栋商品房，剩余都的安置房，还有两栋超高层的安置房。
放在目前市场而言，这就是一个安商房。
项目当时的特色就是依靠倒板做高赠送。
项目附近就是省人民医院+古建筑，距离地铁1、2号线都在900米左右，学区划片也不出彩，唯一的卖点就是二环内。
这对于刚需而言，没有配套的二环，加上项目的高比例安置房，土黄的外立面，品质基本是无。
当初交房的时候，二手挂牌高达3.8W左右，如今2年后，满二了，结果挂牌跌1W，还不好成交。
这就是如今楼市残酷的写照。
盘点总结鼓台的次新，在前几年依靠板块断供，即便没有非常出彩的配套，在保值方面压力也不大，不少有一些闪光点，还能做到高溢价。
如今随着楼市遇冷，供应加剧，这些高溢价的次新，一下子看上去处境尴尬。
不出彩的配套，价不配身的产品定位，在周边新品的内卷对比下，毫无看点。
这些网红次新，也仅仅是目前鼓台二手的缩影而已。
虽然鼓台是楼市的上游，看上去鼓台跌了，外围肯定跌，当然实际外围早跌了。
如今鼓台加速供应后，看上去外围可能更难受，但是实际可能是鼓台光环被打破，鼓台和外围的差价正规低息配资线上，反而会收缩。
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